问题一：咨询一下，我们小区的物业管理用房配建标准是怎么规定的？建成后产权属于谁？

　　答：您好！首先明确的是物业服务用房所有权属于小区

　　全体业主。根据《辽宁省物业管理条例》第12条，建设单位应当按照下列规定配置物业管理区域内物业服务用房：

　　(一) 房屋总建筑面积五万平方米以下的，按照不少于建筑面积150平方米配置；

　　(二) 房屋总建筑面积五万平方米以上二十五万平方米以下的，按照不少于总建筑面积千分之三配置；

　　(三) 房屋总建筑面积超过二十五万平方米的，超过部分按照不少于千分之一的标准配置；

　　(四) 分期开发建设的，首期配置建筑面积不得少于150平方米，且集中建设；

　　(五)  物业服务用房应当在地面以上，相对集中，便于开展物业服务活动，并具备采光、通风、供水、排水、供电、供热、通信等正常使用功能和独立通道。

　　《辽宁省物业管理条例》第13条规定：物业服务用房包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等。其中业委会办公用房建筑面积按照20-40平米配置，物业服务用房不计入分摊共用建筑面积，其中所有权属于全体业主。建设单位在申请办理不动产所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记，物业服务用房不得转让和抵押，未经业主大会同意，任何单位和个人不得变更用途。

　　问题二：我们小区物业公司在电梯做广告这部分收益应该归谁所有？

　　答：您好！根据《辽宁省物业管理条例》第67条规定:业主大会成立前，利用共用部位、共用设施设备从事经营性活动的，应当在物业服务合同中约定。经营所得百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。

　　业主大会成立后，利用共用部位、共用设施设备从事经营活动的，应当经业主大会、相关业主同意。经营收益归全体业主共有，主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　经营所得应当单独分类列账，独立核算，每半年公布一次经营所得收支情况，并接受业主监督。

　　在这里补充一下，物业服务企业应按照相关要求在小区显著位置、省纪委监委“阳光物业”平台，定期公开小区公共收益以及使用情况，请广大业主监督。

　　问题三：我住一楼，电梯费不交可以吗？

　　答：您好！根据《辽宁省物业管理条例》第66条：业主对物业专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主对物业专有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的权利，承担义务。业主不得以放弃权利为由，不承担义务。此外《条例》规定业主应当按时足额缴纳物业服务费用。因此，居住在一楼也是应该交纳电梯费的。

　　问题四：我新买的房子已经办完入住手续了，但是始终没去住一直空置，物业费还交吗？

　　答：您好！按照《民法典》第944条，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　因此，不管您住或者不住，物业服务是正常开展的，即使房屋空置，也是应该交纳物业费的。

　　问题五：我跟物业公司没签订合同，拒绝缴纳物业费。

　　答：您好！《民法典》第937条规定：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维护养护、环境卫生和相关秩序的管理等物业服务，业主支付物业费的合同。第939条规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。因此，您不能以个人和物业公司没签订服务合同为由，拒绝交纳物业服务费。

　　问题六：物业公司可以将小区物业服务全部转包出去吗？

　　答：您好！这种情况是不可以的。根据《民法典》第941条规定：物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

　　问题七：我们小区有业主委员会，物业服务合同到期后并未召开业主大会做出是否续聘，目前原物业公司仍在服务。此服务是否具有法律效力。

　　答：您好！根据《民法典》948条：物业服务期限届满后，业主没有依法做出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

　　问题八：我觉得小区物业费收费标准高，可以调整物业服务收费方案吗？

　　答：您好！按照《辽宁省物业管理条例》第24条第四款规定，业主大会会议讨论决定事项中包含：确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；《省条例》第25条规定：业主大会决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。并且应当经参与表决专有部分面积过半数的、业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　根据建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第21条规定，业主大会会议分为定期会议和临时会议，业主大会会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有以下情况的，业主委员会应当及时召开业主大会临时会议；

　　1.经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的。2.发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的。3.业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

　　因此，如果调整物业服务收费方案应按照以上法律规定程序业委会组织召开业主大会，提交业主大会进行表决。经双三分之二业主参与表决，参与表决过半数业主同意后，表决即生效，符合法律规定。如未通过表决，则表决未能生效，不能调整。

　　问题九：一楼邻居擅自在外墙安装遮雨棚（饲养禽畜、在绿地种菜、建阳光房、楼道堆杂物），这种情况归谁管？

　　答：您好！按照《辽宁省物业管理条例》第七十一条，物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一) 装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构；

　　(二) 侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备；

　　(三) 违法搭建建筑物、构筑物；

　　(四) 擅自改变建筑物及其附属设施用途；

　　(五) 擅自改变房屋外观；

　　(六) 违反规定在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者悬挂、张贴宣传品；

　　(七) 堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音；

　　(八) 侵占、损坏公共绿地及其附属设施；

　　(九) 违反规定倾倒垃圾、污水和杂物，焚烧垃圾；

　　(十) 违反规定停放车辆；

　　(十一) 违反规定摆摊设点、占道经营；

　　(十二) 违反规定饲养宠物、家畜家禽；

　　(十三) 违反规定种植果树、蔬菜；

　　(十四) 法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

　　因此您提出的问题，首先由业主委员会、物业服务企业制止。制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告城市综合执法等有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后，应当依法予以处理。

　　问题十：我们小区已经交房，大部分居民已入住，请问能召开业主大会吗？召开首次业主大会的流程和方式是什么？

　　答：您好！根据《辽宁省物业管理条例》第18条：符合下列条件之一的，街道办事处或者乡镇人民政府应当会同县物业行政主管部门组织成立首次业主大会会议筹备组、召开业主大会：

　　一是：交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十的；

　　二是：交付的房屋户数达到总户数百分之五十的；

　　三是：自交付首位业主之日起满两年且已交付户数比例达到百分之三十的。

　　《辽宁省物业管理条例》第19条规定：对于符合成立条件的，县物业行政主管部门应当及时书面通知街道办事处或者乡镇人民政府，也可以由建设单位、居（村）民委员会或者十人以上业主联名向街道办事处或者乡镇人民政府提出成立申请，街道办事处或者乡镇人民政府应当在收到通知或申请六十日内，组建首次业主大会会议筹备组，并书面通知建设单位或者委托的物业服务企业向其及时报送物业管理区域划分材料、房屋等建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图等筹备首次业主大会会议必要的资料。

　　问题十一：请问参加业主委员会委员竞选的条件都有哪些？

　　答：您好！根据《辽宁省物业管理条例》第31条规定，业主委员会由业主大会会议选举产生，委员候选人由居(村) 民委员会、业主推荐和业主自荐，经业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

　　(一) 具有完全民事行为能力；

　　(二) 遵守国家有关法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则，履行业主义务；

　　(三) 热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

　　(四) 具有一定的组织能力和文化水平；

　　(五) 具备与履行职责相适应的时间；

　　(六) 本人、配偶及其亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。

　　同时按照党建引领红色物业有关工作要求，街道社区应

　　推动符合条件的社区“两委”成员、网格员通过法定程序兼任业主委员会成员；鼓励引导机关企事业单位党员积极参选。

　　问题十二：物业服务企业应该履行哪些义务？

　　答：您好！《辽宁省物业管理条例》第49条规定，物业服务企业应当履行以下义务：

　　(一) 按照物业服务合同约定，提供物业服务；

　　(二) 及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；

　　(三) 接受业主和业主委员会的监督，定期听取业主的意见和建议，改进和完善物业服务；

　　(四) 协助有关部门开展社区文化和精神文明建设活动；

　　(五) 受委托管理电梯、消防设施的，应当依法依规履行安全管理职责；

　　(六) 法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。

　　问题十三：居民不交物业费物业公司有权限制进出小区吗？

　　答：听众您好！按照《辽宁省物业管理条例》第62条，物业服务企业应当按照物业服务合同约定和国家有关物业服务标准和规范提供服务，加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查；运行状况应当于每年第四季度向业主委员会书面报告，并在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。

　　物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、 供热，阻碍业主进入物业管理区域以及实施其他损害业主合法权益的行为。

　　物业服务企业违反规定以及物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费，以及合同期满继续服务收费的，业主有权拒绝。

　　问题十四：我家的房子屋面漏雨应该找谁修，房屋的维修义务是怎么规定的？

　　答：您好！如果您的房子还在保修期，由建设单位负责。

　　按照《辽宁省物业管理条例》第74条规定：建设单位应当按照国家规定的物业保修范围和保修期限，承担保修责任。物业服务企业对业主专有部分和共用部位、共用设施设备保修期内出现的质量问题，应当及时通知建设单位。建设单位应当立即通知施工单位到现场核查情况，予以保修。建设单位无法通知施工单位或者施工单位未按照约定进行保修的，建设单位应当另行委托其他单位保修。

　　建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，物业服务企业、业主可以向建设行政主管部门反映，由建设行政主管部门依法监管。

　　保修期满或者保修范围以外的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同约定承担。