一、名词解释

城镇国有建设用地基准地价是在国土空间总体规划确定的城镇开发边界以及有实际管理需求的区域内，对不同土地级别，依据《用地用海分类指南》，按照商业服务业、城镇住宅、工业、公共管理与公共服务、公用设施用地等用途分别评估的某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均土地价格，是《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的政府法定公示价格。

二、制定背景

基准地价更新工作遵循多项法律法规及政策要求开展。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城镇土地定级规程》（GB/T18507-2014）、《辽宁省自然资源厅办公室关于加快推进城镇建设用地基准地价管理有关工作的通知》（辽自然资办发〔2024〕75号）要求，基准地价原则上每3年全面更新一次，土地级别因素、土地质量空间分布或不动产市场价格水平发生重大变化时，基准地价应当及时更新。凡现有基准地价已3年以上未及时更新或地价水平已发生重大变化的，要立即部署启动基准地价更新工作。超过6年未全面更新的，宗地评估不得使用基准地价系数修正法，集体决策确定土地供应底价时不能作为依据使用。

根据《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，完善城乡基准地价、标定地价的制定与发布制度，逐步形成与市场价格挂钩的动态调整机制，根据《自然资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）要求积极制订新基准地价并备案，其中特别强调要制订公共管理与公共服务用地基准地价体系。

根据自然资源部办公厅《关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）、《自然资源部办公厅关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2020〕23号）、《关于基准地价电子化备案情况的通报》（辽自然资办发〔2021〕103）、《自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2022〕13号）文件要求，各地应按照规定及时更新并发布城镇基准地价。

三、更新任务

（一）在原有土地定级的基础上，按照《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）的要求，完成对朝阳市本级中心城区的商业服务业用地、城镇住宅用地、工业用地、公共管理与公共服务用地、公用设施用地定级工作。 

（二）按照《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2014）要求，在深入调查当前朝阳市本级中心城区地产市场状况的基础上，通过对调查数据的计算、评估，完成基准地价更新。 

（三）对基准地价更新成果的应用进行说明，包括直接利用基准地价成果评估宗地地价的操作应用说明、根据城镇土地管理的实际需要对其他方面的评估说明。

（四）按照《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2014）要求，完成中心城区以外乡镇部分的分类定级、基准地价更新及成果应用体系的应用说明。

（五）编制基准地价更新成果图件和文本、表格资料，确保成果的规范性和可操作性，便于后续相关部门使用和政府对社会公众发布。

四、主要内容

第一部分为国有建设用地基准地价更新范围，延续了现行体系框架，仍分为中心城区和乡镇两个独立体系，确保政策的连贯性与稳定性。中心城区范围依据《朝阳市国土空间总体规划（2021—2035年）》划定，总面积约324平方公里，具体涵盖双塔区、龙城区、朝阳县共20个乡（镇）及街道。划定范围深度契合城市长远发展布局，将城市核心功能区、重点发展片区及周边关联区域全面纳入，为中心城区土地资源的集约利用和优化配置筑牢价格管理基础。乡镇基准地价覆盖范围则为双塔区、龙城区内除中心城区以外的区域，总面积约823平方公里，涉及10个乡（镇）及街道，为城乡土地要素流动、产业合理布局提供清晰的价格指引。

第二部分为国有建设用地基准地价更新结果。重点呈现了中心城区和乡镇国有建设用地基准地价的具体更新结果，并对基准地价内涵作出清晰界定。在价格结果方面，通过科学的土地分等定级和市场数据测算，形成了覆盖不同土地级别、不同用途的基准地价体系，直观反映当前土地市场价值水平。明确基准地价内涵，具体包括评估期日、设定容积率、设定土地使用年期、设定开发程度等关键参数的统一规定，为土地出让底价确定、税费征收、市场交易等场景提供统一的价格基准。

第三部分为地下空间国有建设用地使用权价格。随着城市立体发展需求的提升，本次更新首次将地下空间国有建设用地使用权价格纳入基准地价体系，体现了对城市空间资源高效利用的政策导向。在政策内容上，一方面明确“鼓励开发利用城市地下空间”的导向，通过建立价格体系引导社会资本参与地下交通、地下商业、地下仓储等设施建设，提升城市空间利用效率；另一方面细化地下空间价格修正规则，根据地下空间的深度、用途、与地上空间的关联性等因素制定修正系数。

第四部分为与《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》用途衔接修正系数。为落实《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》的新规范，本次更新专门增设用途衔接修正系数部分，实现基准地价体系与国土空间用途分类的无缝对接。随着国土空间规划体系的完善，用地分类标准进一步细化和优化，本次政策通过建立新旧用途分类的对应关系及修正系数，解决了不同分类体系下地价标准兼容的问题。

五、更新标准

严格遵循《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》（中发〔2020〕9号）、《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）、《自然资源部关于印发<国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南>的通知》（自然资发[2023]234号）等相关法律规定及行业规程规范。

六、基准地价的使用

（一）在国有建设用地使用权出让过程中，基准地价是确定土地出让底价的核心依据。政府部门以更新后的基准地价为基础，结合宗地所在土地级别、用途及个别因素（如容积率、开发程度、区位条件等），通过基准地价系数修正法进行精准修正，最终形成科学合理的出让底价。

（二）基准地价为土地相关税费的征收提供了客观公平的计税基础。在城镇土地使用税、土地增值税等税费核算中，税务部门以宗地所在级别对应的基准地价为参考，结合宗地实际面积、用途及修正因素确定计税价格。

（三）基准地价为土地市场交易双方提供了权威的价格参考，规范交易行为。在土地转让、抵押、租赁等市场活动中，交易双方可通过基准地价了解宗地所在区域的价格水平，避免价格偏离市场合理区间。

（四）本次更新首次纳入的地下空间国有建设用地使用权价格体系，为地下空间开发利用提供了明确价格指引。在地下空间使用权出让、转让时，依据地下空间基准地价，结合深度、用途、与地上空间关联性等因素进行修正，确定合理价格。

（五）基准地价的使用需严格遵循成果应用说明中的操作规范。在直接评估宗地地价时，基准地价与修正体系同时使用，需按照设定的评估期日、容积率、开发程度等基准内涵，选取对应级别和用途的基准地价，通过因素修正得到宗地价格，基准地价不能直接用作宗地价格。确定土地用途按照《自然资源部关于印发<国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南>的通知》（自然资发[2023]234号）规定，确定土地级别以基准地价级别图为准。

七、调整更新变化情况

（一）基准地价覆盖范围变化情况

朝阳市本级国有建设用地基准地价更新分为中心城区和乡镇两个体系。

1.中心城区覆盖范围。《朝阳市国土空间总体规划（2021—2035年）》确定中心城区范围面积为324平方公里，涉及双塔区、龙城区、朝阳县共20个乡（镇）及街道。据此，本轮中心城区定级估价范围面积为324平方公里，较上一轮定级估价范围155平方公里，扩大了169平方公里，增幅109%。

2.乡镇。乡镇基准地价覆盖范围为双塔区、龙城区内除中心城区以外的乡（镇）及街道，总面积约823平方公里，涉及双塔区、龙城区共10个乡（镇）及街道。本轮基准地价更新面积范围为823平方公里，较调整前992平方公里，减少169平方公里。

（二）基准地价变化情况

1.中心城区商业服务业用地

商业服务业用地分为六级，级别数量没有发生变化。一级地调整前为2200元/平方米，调整后为3000元/平方米，调整幅度为36.36%；二级地调整前为1800元/平方米，调整后为2360元/平方米，调整幅度为31.11%；三级地调整前为1200元/平方米，调整后为1810元/平方米，调整幅度为50.83%；四级地调整前为1000元/平方米，调整后为1390元/平方米，调整幅度为39.00%；五级地调整前为800元/平方米，调整后为1080元/平方米，调整幅度为35.00%；六级地调整前为600元/平方米，调整后基准地价为870元/平方米，调整幅度为45.00%。中心城区商业服务业用地整体平均增幅为39.55%。

2.中心城区城镇住宅用地

城镇住宅基准地价分为五级，级别数量没有发生变化。一级地调整前为1200元/平方米，调整后为1980元/平方米，调整幅度为65.00%；二级地调整前为1000元/平方米，调整后为1670元/平方米，调整幅度为67.00%；三级地调整前为800元/平方米，调整后为1380元/平方米，调整幅度为72.50%；四级地调整前为650元/平方米，调整后为1100元/平方米，调整幅度为69.23%；五级地调整前为550元/平方米，调整后为830元/平方米，调整幅度为50.91%。中心城区城镇住宅用地整体平均增幅为64.93%。

3.中心城区工业用地

工业基准地价分为五级，调整后增加1个级别。一级地调整前为650元/平方米，调整后为690元/平方米，调整幅度为6.15%；二级地调整前为500元/平方米，调整后为545元/平方米，调整幅度为9.00%；三级地调整前为400元/平方米，调整后为420元/平方米，调整幅度为5.00%；四级地调整前为280元/平方米，调整后为305元/平方米，调整幅度为8.93%；五级为本轮新增级别，为255元/平方米，由于城区末级范围扩大，相比调整前城区末级调整幅度为-8.93%。中心城区工业用地整体平均增幅为4.03%。

4.中心城区公共服务项目用地

公共服务项目用地是本次调整新增的基准地价地类，是依据《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》要求，在2017年后公布的基准地价体系要涵盖公共服务项目用地。根据现行用地分类标准，公共服务项目用地包括公共管理与公共服务用地及公用设施用地，其中：公用设施用地基准地价与工业用地基准地价一致。

（三）地下空间国有建设用地使用权价格

本次基准地价更新填补了地下空间国有建设用地使用权价格计算无据可依的空白。国家鼓励开发利用城市地下空间，《自然资源部关于探索推进城市地下空间开发利用的指导意见》（自然资发〔2024〕146号）指出，提升土地资源利用效率，推动城市地下空间合理开发利用，健全城市地下空间建设用地供应政策体系。

指导意见明确，地下空间国有建设用地使用权以出让或租赁方式取得时，土地出让价款（租金）实行分层计算，其中地下三层及以下可减免相关费用。

地下空间使用权修正系数：地下1层按楼面基准地价的10%计算土地出让金，地下2层按楼面基准地价的5%计算土地出让金，地下3层及以下不收取土地出让金。

解读单位：朝阳市自然资源局

解读人：张宏鸣

电话：0421—2650060